L’investissement immobilier ne se cantonne pas exclusivement à l’achat d’un terrain en vue de la construction d’un immeuble. Moins évident certes, les terrains non constructibles représentent un potentiel d’exploitation considérable. Outre l’exploitation agricole, les terrains non constructibles peuvent être affectés à une exploitation touristique. Mais quel est le prix d’un terrain non constructible aujourd’hui ?
Définition du terrain non constructible
Il n’existe pas de définition légale d’un terrain non constructible. Mais la définition peut être établie à partir de celle du terrain constructible. On considère tout simplement qu’un terrain non constructible est un terrain sur lequel il n’est pas possible de construire une maison ou un immeuble.
La question est de savoir s’il est possible de réaliser tout de même des aménagements sur un terrain non constructible. Si oui lesquels ?
Un terrain qui ne répond pas aux critères de constructibilité
Un terrain est considéré constructible s’il satisfait aux critères techniques et juridiques. Pour qu’un terrain soit constructible, il faut notamment qu’il soit accessible et que les raccords avec les réseaux d’eau potable et d’électrification soient possibles.
À contrario, tout terrain qui ne cumule pas ces critères techniques est considéré de fait comme non constructible.
Juridiquement, c’est le plan local d’occupation des sols ou le PLU qui détermine la constructibilité ou non d’un terrain. Chaque commune définit ses priorités et un terrain non constructible peut toujours être déclassé en terrain constructible, et inversement.
Pour savoir si un terrain est constructible ou non, il suffit donc de vous informer auprès de la circonscription concernée.
Remarque : Vous pouvez aussi entamer une démarche personnelle pour demander le déclassement, notamment si vous désirez réaliser une extension de maison sur un terrain non constructible.
Destination des terrains constructibles
La destination d’un terrain constructible est fortement limitée. Elle dépend surtout de la zone dans laquelle se situe le terrain :
- Dans une zone agricole, seuls les aménagements à titre d’exploitation agricole sont envisageables. Toute demande qui s’éloigne de la destination de la zone sera automatiquement refusée.
- Quant aux constructions éphémères telles que ente ou mobile-home, elles restent possibles, à condition qu’elles gardent leur mobilité. Ce sont principalement les constructions permanentes, en dur, mais aussi les maisons en bois qui sont limitées.
Dans la majorité des cas, il ne faut donc pas s’attendre à pouvoir édifier quoi que ce soit de durable sur un terrain non constructible, ce pour quoi le prix d’un terrain non constructible est souvent assez bas.
Remarque : dans une zone non constructible pour cause d’inondation, la construction d’une maison sur pilotis reste une alternative intéressante.
Les critères qui déterminent le prix d’un terrain non constructible
Le prix d’un terrain non constructible varie considérablement d‘un terrain à un autre. La situation géographique et la zone dans laquelle se trouve le terrain est le premier critère. Les limitations légales peuvent aussi influer sur le prix du terrain. Enfin, l’état actuel du terrain a certainement un impact sur les tarifs.
La situation géographique du terrain
Un terrain, même non constructible et qui se trouve dans une zone urbaine sera toujours plus cher qu’un terrain niché au fond de la campagne.
Il reste en effet possible de l’aménager en un jardin privé à fort potentiel commercial, ou pour un restaurant éphémère sous un chapiteau qui est de plus en plus en vogue en ce moment.
La proximité avec la route peut aussi définir le prix du terrain. L’accès reste un critère déterminant.
Les limitations imposées par la règlementation locale
Les règlementations et les limitations varient d’une commune à une autre. Si certaines interdisent purement et simplement tout aménagement, d’autres sont plus tolérantes.
Il est même possible d’envisager un déclassement futur permettant de réaliser des constructions. Informez-vous au préalable auprès de la commune concernée sur les aménagements tolérés.
Malgré tout, il est assez vain de chercher un terrain non constructible dans le but de faire construire, car le déclassement est très rare.
Remarque : pour des raisons environnementales, votre droit de clôturer votre terrain peut également être limité pour favoriser notamment le bon écoulement des eaux.
L’état actuel du terrain
Un terrain non constructible nécessite certains aménagements, que ce soit pour une exploitation agricole ou une exploitation touristique.
L’état actuel du terrain détermine les travaux à réaliser pour permettre une exploitation.
Un terrain entièrement défriché prendra plus de valeur à la vente qu’un terrain laissé à l’abandon.
Remarque : si vous désirez acheter un terrain non constructible, insistez principalement sur l’état du terrain pour négocier le prix.
Indice actuel des prix de terrain non constructible
Le terrain non constructible se décline généralement soit en terrain agricole soit en terrain de loisir.
Prix des terrains agricoles
Les terrains agricoles sont en hausse constante depuis le milieu des années 90.
Si en 1995 l’hectare se négociait autour de 3000 €, la valeur d’un terrain agricole a pratiquement doublé en 20 ans avec des prix qui dépassent les 6000 €/ha.
Le prix est d’autant plus cher pour les terrains viticoles.
Remarque : Dans la région bordelaise, le prix à d’un terrain viticole peut dépasser les 135000€/ha.
Prix d’un terrain de loisir
Un terrain non constructible mais boisé constitue le terrain de loisir par excellence.
Tyrolienne, nuitée dans une cabane perchée, les possibilités de mise en valeur sont nombreuses, avec des retombées économiques et commerciales considérables.
En général, le prix de ce genre de terrain se négocie autour de 4000 à 5000 €/ha.
Remarque : avec un déclassement faisant passer un terrain non constructible à un terrain constructible, la plus-value espérée peut atteindre plus de 1000%.
