L'extension d'une maison sur un terrain non constructible

Lors d’un projet d’agrandissement de maison, mieux vaut vous assurer que vous vous situez sur un terrain constructible. Et pour cause, agrandir une maison sur terrain non constructible n’est que trop rarement autorisé. Si vous vous trouvez dans le cas où vous souhaitez réaliser un agrandissement de maison dans une zone non constructible, il est important de vous renseigner attentivement sur vos droits, devoirs et recours…

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Est-il possible d’agrandir une maison sur un terrain non constructible ?

Si la réponse peut paraître évidente : il est souvent impossible de réaliser l’agrandissement d’une maison sur un terrain non constructible.

Cependant, il est bon de comprendre que les règles d’urbanisme se font généralement au cas par cas, et qu’il peut arriver que certains propriétaires parviennent à agrandir leur maison sur un terrain auparavant non constructible.

Mais pour aborder ce sujet, il paraît bon de s’attarder plus en avant sur le Code de l’urbanisme :

Pourquoi un terrain est-il inconstructible ?

En premier lieu, il paraît intéressant de comprendre pourquoi un terrain n’est pas constructible. Un terrain qui est dit non constructible peut l’être pour plusieurs raisons :

  • Les risques naturels ou industriels menacent la sécurité des bâtiments et personnes sur le terrain,
  • Le zonage de la mairie n’autorise pas la construction d’une maison ou d’un agrandissement de maison,
  • Une construction risquerait de porter atteinte à un patrimoine naturel ou historique,

Il est bon de comprendre que de nombreuses situations peuvent expliquer pourquoi un terrain n’est pas constructible.

Dans certains cas, l’agrandissement d’une maison en zone non constructible représenterait un véritable danger. Dans d’autres, les raisons sont moins logiques ou évidentes, et le propriétaire pourrait envisager de contacter la mairie pour se voir autoriser la construction.

Dans tous les cas, seule la mairie est en mesure de déterminer la constructibilité d’un terrain ou non.

Comment savoir si mon terrain est constructible ?

Les conditions nécessaires pour rendre un terrain non constructible sont détaillées dans :

  • Un plan local d’urbanisme (PLU),
  • Ou un plan local d’occupation des sols (POS).

Ces deux documents peuvent être délivrés gratuitement par votre mairie, et vous aider à mieux comprendre pourquoi votre terrain est inconstructible, et quelle est sa situation exacte.

Pensez également à demander un certificat d’urbanisme (également gratuit), qui vous donne encore plus de détails sur la constructibilité d’un terrain, et pourra vous aider à demander un permis de construire.

À savoir : en France, c’est le Code de l’urbanisme qui décrit toutes les règles relatives à la mise en place d’un PLU. Comme chaque commune est libre de déterminer ce type de plan, les règles d’urbanisme sont uniques à chaque commune.

Est-il possible de construire sur un terrain non constructible ?

Comme son nom l’indique, construire sur un terrain inconstructible est interdit. Il est donc impossible d’agrandir une maison sur un terrain non constructible… en théorie !

En revanche, et dans certains cas, il est possible de transformer un terrain inconstructible en terrain constructible. Cela peut être le cas :

  • Dans le cadre de la modification du PLU ou du POS : c’est la procédure la plus simple à réaliser, et qui peut décider au cas par cas de la constructibilité d’un terrain.
  • Dans le cadre de la révision du PLU ou du POS : c’est une procédure plus extrême, qui peut être réalisée si la modification n’est pas possible.

Ces procédures sont à l’initiative du maire d’une commune, voire parfois du préfet. Cependant, elles ne sont réalisées que si la modification des plans représente un certain intérêt pour la commune, et ne représente aucun risque.

Il paraît évident qu’un terrain non constructible pour cause de risque naturel ou industriel avéré aura très peu de chance d’être déclaré constructible.

À savoir : ne passez jamais outre le fait qu’un terrain soit inconstructible ! Un agrandissement de maison construit sans déclaration préalable de travaux ou permis de construire peut être démoli sur ordre de la mairie, et ceci à vos frais. Cela peut par ailleurs entraîner une condamnation pénale.

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Quelles démarches pour un agrandissement de maison sur terrain non constructible ?

Si vous envisagez de faire un agrandissement de maison sur un terrain non constructible, il faut bien comprendre que même un permis de construire pour extension de maison ne vous permet pas de réaliser votre projet sur un terrain non constructible (sauf si des spécificités du PLU rendent le projet valide).

Le seul recours pour être dans la légalité est de transformer votre terrain en terrain constructible. Pour cela, vous allez devoir passer par différentes étapes :

Consulter la mairie

En premier lieu, et bien en amont de votre projet, il est essentiel de consulter le service d’urbanisme de votre mairie.

Demandez en premier lieu à voir le PLU, voire le certificat d’urbanisme, et vérifiez que votre terrain est bien non constructible. Dans certains PLU, il est fait mention que toute construction existante peut profiter d’un agrandissement de 50 m² ou moins (ce qui peut même valoir sur un terrain non constructible).

Si votre projet n’est pas réalisable en l’état, faites en part à vos élus locaux pour savoir si une modification du PLU ou POS serait possible.

Consulter un avocat spécialisé en urbanisme

En défaut de réponse ou d’accord de la mairie, nous vous conseillons de consulter un avocat spécialisé dans l’urbanisme.

Comme vu plus haut, un terrain non constructible peut l’être pour plusieurs raisons, et ce type de situation se règle souvent au cas par cas. Un avocat peut vous permettre d’étudier votre projet et de déterminer sa faisabilité.

Il peut également vous aider à faire réagir la mairie en vue d’une modification du PLU ou POS.

À savoir : si votre projet est finalement réalisable, la suite de vos démarches sera de comparer les devis d’extension de maison, de manière à mieux budgétiser votre projet.

Puis-je espérer changer la constructibilité d’un terrain pour agrandir ma maison ?

Il nous paraît utile de rappeler ici que la modification ou la révision d’un plan local d’urbanisme ne sont pas forcément des choses communes.

Si votre terrain n’est pas constructible, il y a des chances pour que votre situation soit une impasse. Il sera alors tout bonnement impossible de construire une extension de maison sur le terrain non constructible.

Prenez bien cela en compte si vous vous apprêtez à acheter une maison en zone non constructible, et que votre projet est de la faire agrandir.

Les solutions les plus simples pour une extension de maison dans une zone non constructible

Pour conclure, il faut toujours garder à l’esprit qu’un agrandissement de maison en zone inconstructible n’est pas toujours réalisable.

Si vous avez besoin d’espace supplémentaire, certains travaux seront souvent plus simples (administrativement parlant) à réaliser que d’autres. Vous pouvez par exemple envisager :

  • L’aménagement des combles (dont les tarifs sont détaillés ici),
  • Les travaux d’aménagement intérieur,
  • La surélévation de maison (à condition que le PLU n’impose pas une hauteur maximale).

Dans tous les cas, n’oubliez jamais de consulter votre mairie avant tout aménagement sur terrain non constructible.

Vous aurez bien compris qu’il n’est pas toujours possible de changer le caractère constructible d’un terrain, et qu’il reste important de vous assurer en toutes circonstances que votre chantier est autorisé ET légal.

Vous en savez désormais plus sur la construction d’une extension de maison en zone non constructible. Si le sujet vous intéresse, le lien suivant vous en dit plus sur le prix de surélévation d’une toiture.

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