Comment viabiliser un terrain ?

Le prix au mètre carré d’un terrain à bâtir coûte près de 150 € en moyenne. Ce tarif est cependant révisé à la baisse si vous optez pour une parcelle de terrain non viabilisée. Dans les zones périphériques de la ville, l’écart de prix peut aller jusqu’à 50 % entre un terrain viabilisé ou un terrain non viabilisé. Mais, ce choix est-il vraiment plus rentable?? Avant de conclure la transaction, il s’avère judicieux d’estimer le coût de viabilisation d'un terrain...

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Viabilisation d’un terrain : quelles formalités??

Pour rappel, un terrain viabilisé est un terrain prêt à la construction, qui est relié à tous les réseaux nécessaires pour vivre sur le lieu. La viabilisation d’un terrain consiste à y raccorder les réseaux d’électricité, d’eau, et de gaz.

Mais avant d’entamer les travaux de viabilisation d'un terrain, il est crucial de respecter quelques formalités :

La consultation du Plan local d’urbanisme (PLU)

L’une des premières démarches à faire avant l'achat d'un terrain consiste à se rendre auprès de la Préfecture pour consulter le Plan local d’urbanisme (PLU).

Cette étape vous permettra de vous renseigner sur les règles d’urbanisme à suivre pour tout projet de construction.

Dans ce document, le territoire est divisé en plusieurs zones :

  • La zone urbaine (U),
  • La zone à urbaniser (UA),
  • La zone agricole (A),
  • La zone naturelle (N).

Grâce à ces indications, vous pourrez déterminer si votre terrain est implanté sur une zone constructible ou non.

À savoir : prenez soin de différencier le terrain non viabilisé (qui n'est pas raccordé au réseau) du terrain non constructible (sur lequel vous ne pouvez pas bâtir). Par nature, un terrain non viabilisé reste un terrain constructible.

La demande du certificat d’urbanisme

L’obtention du certificat d’urbanisme est indispensable pour démarrer les travaux de viabilisation du terrain.

Avec ce document, vous pourrez déterminer si les opérations que vous envisagez de faire sur le terrain sont envisageables.

Le certificat d’urbanisme permet de s’informer sur les règles d’urbanisme, il fournit également les informations suivantes :

  • L’accès au réseau public,
  • Les droits de servitude,
  • Le droit de préemption,
  • Les taxes d’urbanisme.

Une fois encore, l'idéal est d'être parfaitement renseigné sur le PLU et sur le certificat d'urbanisme avant l'achat d'un terrain.

Comment faire pour viabiliser un terrain??

Si l'achat d'un terrain viabilisé vous permet d'acheter un terrain moins cher, il ne faut pas oublier que la viabilisation d'un terrain nécessite de l'argent, du temps et de l'implication.

Nous vous détaillons ici toutes les étapes à suivre pour que vous ayez une idée générale de l’étendue des travaux à réaliser pour viabiliser un terrain :

Le raccordement à l’eau

Pour ce type de travaux, vous devez remplir un formulaire de demande de raccordement auprès de la commune.

Lorsque vous aurez accompli cette première démarche, prenez rendez-vous auprès du fournisseur d’eau pour y déposer votre demande accompagnée des documents suivants :

  • Le plan de la situation,
  • Le plan de masse (l’indication de l’emplacement du compteur).

La société établira ensuite un devis technique et financier. Elle entamera les travaux lorsque la mairie délivrera l’autorisation de tranchée.

Le raccordement à l’électricité

Sachez que 95 % des communes implantées sur le territoire français sont desservies par l’ERDF. À priori, c’est auprès de cette société que vous devez entamer les démarches administratives.

Pour gagner du temps, vous pourrez remplir le formulaire sur le site officiel de cette société et y renseigner :

  • L’emplacement de votre terrain,
  • Le type de branchement.

Pour que votre demande soit validée, vous devez fournir les documents suivants :

  • Le permis de construire,
  • Le plan cadastral,
  • Le plan de masse.

À la réception du devis, vous disposez d’un délai de 10 jours pour valider ce coût estimatif. Il faut attendre entre 4 à 6 semaines pour l’ouverture du chantier.

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Le raccordement au gaz

Il est conseillé de vous adresser directement au fournisseur de gaz naturel si vous souhaitez bénéficier d’un service d’accompagnement.

Ce professionnel peut prendre en charge, à titre gratuit, ou payant, le suivi des travaux et la coordination avec le gestionnaire. Il étudiera dans un premier temps la faisabilité de votre projet et vous transmettra un devis.

Le versement d’un acompte de 50 % est indispensable pour démarrer les travaux de raccordement au gaz.

Quel est le coût pour viabiliser un terrain??

Le prix de viabilisation d'un terrain dépend de plusieurs facteurs, notamment :

  • La distance séparant le terrain et les réseaux de publics,
  • La superficie du terrain à viabiliser,
  • Les taxes qui seront comprises dans le frais de viabilisation.

Par conséquent, il est vivement recommandé de demander un devis auprès des fournisseurs pour connaître le coût exact pour les différents types de raccordement.

En général, il faut compter entre 5?000 à 15?000 € en moyenne pour viabiliser un terrain. Ce budget sera réparti comme suit :

  • Entre 750 à 1?000€ pour le raccordement au réseau d’eau.
  • Entre 500 à 2?000 € pour le raccordement à l’électricité.
  • Entre 600 à 1?000 € pour le raccordement au gaz.

Sachez que l’intervention d’un artisan électricien est indispensable pour réaliser le branchement électrique. Il faut ajouter un budget supplémentaire de 40 € par heure pour les services fournis par un électricien professionnel.

Il est important de préciser que le raccordement au-tout-égout est obligatoire au cas où la commune disposerait d’un réseau d’assainissement collectif selon l’article L1331-1 du Code de la santé publique. Ces travaux doivent être réalisés en amont avec la construction de votre habitation.

Le coût du raccordement au-tout-égout est onéreux, étant donné que les travaux consistent entre autres à creuser des tranchées et à installer les canaux de canalisation. Il faut prévoir au minimum un budget de 2?000 € pour l’achat des fournitures et la réalisation de ces opérations.

Vous devez également inclure dans votre budget les coûts suivants :

  • Le service du professionnel (entre 200 à 400 €/ml),
  • Les taxes de la commune (entre 500 à 1?000 €).

Acheter un terrain non viabilisé peut être une excellente affaire au premier abord, mais sachez qu’il implique la réalisation de travaux de raccordement plus ou moins complexes, selon la situation de votre terrain.

Il faut donc réfléchir avec de choisir cette option pour l’acquisition d’un terrain constructible. Avec un devis détaillé entre les mains, vous pouvez facilement peser les «?pour?» et les «?contre?» de ce type de projet.

Dans l'absolu, l'achat d'un terrain non viabilisé ne sera intéressant que si les terrains constructibles sont rares dans votre région, ou encore si l'emplacement du terrain est unique.

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